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Navegando REITs (Real Estate Investment Trusts): Um Guia Para Investidores

"Diversifique seu portfólio e maximize os retornos com REITs"

Introdução

O recente ciclo do mercado de ações e títulos tem sido benéfico para muitos investidores do mercado imobiliários; no entanto, também levou a altos preços dos ativos e baixas taxas de juros para investimentos tradicionais. Como resultado, alguns investidores podem estar procurando maneiras de diversificar seu portfólio ou aumentar sua renda.


O mercado imobiliário pode oferecer esses benefícios, mas também pode vir com trabalho, impostos e riscos significativos.


Uma maneira de investir em imóveis sem essas questões é através de um Real Estate Investment Trust (REIT). Os REITs podem oferecer diversificação e benefícios de renda, além de serem eficientes em termos fiscais.


Considere incluir REITs em seu portfólio.


O que é um Real Estate Investment Trust ou REIT?

Um Real Estate Investment Trust (REIT) é um tipo de empresa que possui ou opera propriedades imobiliárias. Ele opera como outros veículos de investimento agrupados, como fundos mútuos, onde os investidores podem comprar unidades ou quotas e possuir uma fração da carteira imobiliária subjacente.


Os REITs podem ser diversificados, investindo em vários tipos de propriedades, como apartamentos, espaços de escritórios e edifícios industriais, ou concentrando-se em um tipo específico de propriedade, como apartamentos multifamiliares. Alguns REITs também se envolvem no financiamento de imóveis através da emissão de hipotecas.


Os REITs foram estabelecidos pela primeira vez em 1960, permitindo que investidores individuais tenham acesso a investimentos imobiliários comerciais. A Lei de Reforma Tributária de 1986 também expandiu os fluxos de receita disponíveis para os REITs, permitindo-lhes gerenciar e operar propriedades imobiliárias.


Linha do tempo da listagem de REITs por tipo de propriedade

A indústria de REIT sofreu mudanças ao longo do tempo, conforme ilustrado abaixo na linha do tempo abaixo. Uma mudança significativa ocorreu com a Lei de Reforma Tributária de 1986, que permitiu que os REITs não apenas possuíssem, mas também operassem e financiassem uma gama diversificada de tipos de propriedade.


Os REITs oferecem não apenas uma maneira líquida e econômica de possuir imóveis, mas também potenciais benefícios fiscais. Desde que certas condições sejam cumpridas, os REITs estão isentos de impostos sobre o rendimento das sociedades, proporcionando-lhes uma vantagem sobre as sociedades tributáveis. O exemplo hipotético a seguir ilustra essa vantagem.

Os benefícios fiscais dos REIT podem ser substanciais, particularmente para os investidores em uma faixa de tributação alta, como demonstrado no exemplo acima. Para se qualificar como um REIT, um veículo de investimento deve atender a certos requisitos:

  • Investir pelo menos 75% do total de ativos em imóveis

  • Gerar pelo menos 75% da receita bruta de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou venda de imóveis

  • Distribuir pelo menos 90% do seu rendimento tributável como dividendos de acionistas anualmente

  • Organizado como uma corporação

  • Governado por um conselho de administração

  • Ter um mínimo de 100 acionistas

  • Não mais de 50% das ações detidas por cinco ou menos proprietários individuais.

Com os conceitos básicos de REITs cobertos, vamos nos aprofundar nas diferentes formas que os REITs podem assumir.


Quais são os tipos de REITs?

Os REITs podem ser categorizados com base em vários critérios:

  • Atividade comercial: Os REITs podem possuir e operar imóveis (REIT de capital), originar e manter hipotecas sobre imóveis (REITs hipotecários) ou ambos (REIT híbrido).

  • Tipo de propriedade: Os REITs podem se especializar em um tipo específico de propriedade, como instalações de armazenamento, edifícios comerciais, empreendimentos residenciais, centros médicos, residências para idosos ou shoppings, ou manter um portfólio diversificado de diferentes tipos de propriedades.

  • Estrutura de REITs: Os REITs podem ser negociados publicamente, públicos não negociados ou privados. A seção a seguir fornecerá uma visão geral dessas estruturas.

REITs de Negociação Pública

Os REITs negociados publicamente constituem a maioria dos ativos de REIT. Essas empresas estão listadas na Nasdaq ou NYSE, semelhante às ações tradicionais, e são supervisionadas pela Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC). Os REITs de capital aberto são obrigados a apresentar relatórios anuais (10-K) e trimestrais (10-Q), bem como outros registros obrigatórios. As ações de REITs negociados publicamente são altamente líquidas, pois podem ser compradas ou vendidas durante o dia de negociação.


Exemplos de REITs de capital aberto incluem Public Storage (NYSE: PSA), Simon Property Group (NYSE: SPG) e AvalonBay Communities (NYSE: AVB). Além disso, há também fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos que fornecem exposição a uma cesta de REITs.


REITs Públicos Não Negociados

Os REITs públicos não negociados (também conhecidos como REITs/NPLRs públicos não listados) devem se registrar na SEC, mas as ações não são negociadas publicamente em uma bolsa. Isso significa que as ações desses REITs são ilíquidas e os investidores podem não ser capazes de vendê-las prontamente sem oferecer um desconto significativo.


Os REITs públicos não negociados ainda devem fazer registros regulares, incluindo relatórios trimestrais e anuais. Alguns REITs não negociados podem oferecer janelas periódicas de recompra de ações, durante as quais os investidores podem liquidar suas ações.


REITs privados

Os REITs privados não são negociados em uma bolsa de valores e não estão registrados na SEC. As ações desses REITs são normalmente emitidas por meio de isenções sob as leis de valores mobiliários, como o Regulamento D, que permite que os emissores vendam ações a investidores credenciados e a Regra 144A, que permite que os emissores vendam para compradores institucionais qualificados.


Embora essas isenções estejam estabelecidas em leis aplicadas pela SEC, os REITs privados não são obrigados a fazer registros regulatórios regulares. Os investidores normalmente terão a oportunidade de revisar informações sobre estratégia, taxas e estrutura corporativa por meio de um memorando de colocação privada ou outro documento resumido.


A ausência de requisitos de comunicação de informações pode reduzir os custos de conformidade e os encargos administrativos para os REIT privados. Além disso, os investimentos em REITs privados não estão sujeitos às flutuações dos mercados de ações públicas, o que pode causar deslocamentos significativos de preços de curto prazo e resultar na busca de estratégias que não maximizem o valor para os acionistas a longo prazo. Nesse sentido, a falta de liquidez pode ser uma vantagem para os investidores que podem tolerar um período de detenção prolongado.


Alguns REITs privados podem oferecer recompras ocasionais de ações, mas esses títulos são tipicamente muito ilíquidos. Semelhante aos REITs públicos não negociados, os REITs privados podem procurar obter liquidez após um período especificado por meio de um IPO, venda ou liquidação. No entanto, em geral, os REITs privados são investimentos ilíquidos que exigem um período de detenção de cinco anos ou mais.


Comparação REITs

A tabela abaixo destaca algumas das principais distinções entre os vários tipos de REITs.

Existem outras variações entre essas estruturas, no entanto, essas grandes diferenças podem servir de base para o processo de pesquisa de um investidor.


Vantagens e desvantagens dos REITs

Investir em um REIT oferece vários benefícios:

Investir em um REIT também tem algumas desvantagens potenciais:

Seria um REIT certo para você?

Um investidor que esteja considerando investir em um REIT deve considerar todas as vantagens e desvantagens do veículo REIT, bem como seus próprios objetivos e necessidades de investimento exclusivos.


Um REIT pode ser uma boa opção para um investidor que:

  • Está procurando diversificar sua carteira para além de ações e títulos.

  • É otimista em relação ao setor imobiliário como uma oportunidade de investimento, mas não está disposto ou incapaz de possuir e gerenciar ativamente propriedades.

  • Quer alcançar uma exposição diversificada ao setor imobiliário como investimento, em vez de apenas investir em uma única propriedade ou em um pequeno número de propriedades.

  • Tem um objetivo de investimento focado na preservação de capital e renda, em vez de especulação ou alta valorização do capital.

  • Possui uma alta faixa marginal de imposto de renda, aumentando assim o valor das potenciais vantagens fiscais da estrutura do REIT.

Além disso, um REIT privado pode ser uma boa opção para um investidor que:

  • É um investidor credenciado, que normalmente requer patrimônio líquido de US $ 1 milhão ou um salário anual de mais de US $ 200.000 (US $ 300.000 para casais).

  • Está disposto a bloquear seu dinheiro por um período de 5-10 anos , durante o qual o investimento seria geralmente ilíquido.

  • Acredita que a ausência de registros regulatórios e estar menos exposto à volatilidade do mercado pode criar oportunidades para os gestores gerarem retornos superiores ajustados ao risco.



Próximos passos

Se você está pensando em investir em REITs, visite www.brazencap.com/alts/REITS para obter mais informações.


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Fontes


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1 Comment


Eliseu Nantes
Eliseu Nantes
Jan 23, 2023

Oportunidade incrível de participar de grandes incorporações imobiliárias americanas. Diversificação e Isenção de IR são essenciais.

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